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深圳市本级行政事业单位政府物业出租管理办法

信息来源:深圳市财政委员会 信息提供日期:2019-01-16 【字体: [内容纠错]

  第一章 总则

  第一条 为规范我市本级各行政事业单位政府物业出租行为,提高物业出租工作透明度,从源头上预防腐败,防范风险,维护国有资产权益,防止国有资产流失,根据《中华人民共和国预算法》《党政机关厉行节约反对浪费条例》及《深圳市行政事业单位国有资产管理办法》等有关规定,制定本办法。

  第二条 本办法适用于市本级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关、人民团体、各民主党派机关、工商联、未脱钩的社会团体及市属事业单位(以下统称单位)。

  第三条 本办法所称政府物业是指单位房产(含地下建筑物)、土地、场地、构筑物及经规划部门批准且在有效期内的临时建筑物。

  第四条 本办法所称物业出租,是指单位在保证履行行政职能和完成事业任务的前提下,经批准将本单位占有、使用的物业(含暂未办理不动产登记证但权属事实清晰的物业),部分或者全部租赁给自然人、法人或者其他组织使用(下称承租人),并收取租金的行为。

  单位以委托经营、承包经营或者联营等名义将物业交由他人使用,实际不承担经营风险而获取收益的,视同出租行为,应按本办法的规定执行。

  第五条 单位将存量公有住房出租给本单位干部职工(含离退休人员)使用,为其提供基本住所、解决住房困难的,按照市政府相关房改政策执行,不适用本办法。

  住房保障部门代政府管理的各类政策性保障住房(含人才安居房)出租给符合条件的个人,按政策性保障住房相关管理规定执行,不适用本办法,但其配建的商业物业及配套设施应按本办法规定执行。

  为满足创新型企业发展的空间需求,由政府主导并按政策规定出租或出售的政策性产业用房出租给符合条件的企业,按《深圳市创新型产业用房管理办法》相关规定执行,不适用本办法。普通厂房等非创新型产业用房应按本办法规定执行。

  第六条 单位物业有下列情形之一的,不得出租:

  (一)已被依法查封;

  (二)经鉴定为危险建筑;

  (三)权属不明确或者存在权属纠纷;

  (四)未依法取得相关产权共有人同意;

  (五)利用财政性资金向社会租来的物业(不含采用融资租入方式取得的物业);

  (六)党政机关(含参公管理事业单位,下同)占有、使用的办公用房;

  (七)法律、法规禁止出租的其他情形。

  第七条 政府物业对外出租有公开招租和非公开招租两种方式。

  本办法所称的公开招租是特指单位通过深圳市公共资源交易平台对外出租的交易方式。其他非通过深圳市公共资源交易平台对外出租的均视为非公开招租。

  第二章 管理机构及职责

  第八条 单位对其占有、使用的政府物业对外出租承担主体责任,负责按照规定办理本单位物业出租事项的报批、招租、合同签订、备案等手续,对出租物业进行跟踪管理,按规定及时收缴租金,及时催收欠缴租金,保障物业的安全完整,确保出租行为合规合法。单位应制定本单位内部政府物业对外出租审批流程。

  第九条 主管部门(无主管部门的行政事业单位以本单位为主管部门,下同)按照规定权限审批本部门及下属单位政府物业出租事项,负责监督检查本部门及下属单位物业出租行为,督促本部门及下属单位加强对已出租物业进行跟踪管理,及时收缴租金收入,防止国有资产流失。

  第十条 财政部门是市本级政府物业出租管理的综合职能部门,负责制定相关政策制度,完善信息化管理系统,从市级政府公共资源交易体系中确定第三方公共资源交易平台,按权限对单位政府物业出租方案进行备案,并对政策制度的执行情况进行监督检查。

  第三章 招租方式

  第十一条 公开招租。

  (一)单位政府物业原则上应采取公开招租的方式,合同期满或提前终止后应重新公开招租。

  (二)单位可以选择以下方式作为公开招租底价的确定依据:

  1.深圳市房屋租赁指导价;

  2.评估方式确定的出租底价;

  3.上一轮合同的租金价格。

  采取评估方式确定出租底价的,评估报告应报财政部门备案。

  (三)经公开招租只有一个符合条件的报名者,应当经主管部门批准,并在公共资源交易平台和单位网站公示5个工作日,经公示无异议后,可按照公开招租挂牌条件将该物业出租给唯一报名者。

  (四)经公开招租无报名者,经主管部门批准,可逐步按不超过10%的幅度调低出租底价后重新公开招租,累计调低出租底价超过30%仍无报名者,不再对外出租,收回物业另行处理。

  第十二条 非公开招租。

  (一)以下情形可以采取非公开招租的方式:

  1.涉及国计民生、文物保护、公共安全、公共卫生或社会秩序等特殊要求或具有公益性的物业出租;

  2.同一层级行政事业单位(以财政管理层次为准)之间的物业出租;

  3.党政机关(不含事业单位)将本机关物业出租给下属单位(含原改制转企或应脱钩未脱钩的下办企业)的;

  4.出租期限在6个月以内(含6个月,下同)的临时物业出租;

  5.涉密或侦查工作需要的物业出租;

  6.其他经市政府同意的特殊物业出租。

  单位不得故意拆分租期,以规避公开招租。

  (二)非公开招租的物业出租价格,由单位按照相关资产评估管理规定进行评估,并以财政部门备案的评估结果为基础确定。

  非公开招租的物业出租价格不得低于评估价。其中,涉及前款第1、2、3项的,确因工作需要,出租价格可低于评估价,但需作出书面说明,出租价格由单位党组会或办公会研究决定。

  (三)经审批采用非公开招租的物业,应在合同中明确承租人不得转租。若发现转租,单位应解除合同,收回物业。

  第四章 审批权限

  第十三条 单位物业对外出租由主管部门负责审批,主管部门不得将审批权限授权委托给下属单位。

  第十四条 采取公开招租方式出租的,出租方案经主管部门审批同意后即可实施招租。

  采取非公开招租方式出租的,出租方案经主管部门审批后应报财政部门备案,单位应按照经财政部门同意备案的出租方案实施招租。

  第五章 出租程序

  第十五条 单位申报。

  (一)内部决策。单位物业出租应作为本单位重大事项,在出租前,先进行内部研究决策,履行内部审批程序后形成出租方案。

  (二)准备申报材料。各单位物业申报出租应当向主管部门提交以下材料,并对材料的真实性、合法性、准确性负责:

  1.出租方案,内容包括但不限于:拟出租物业的地理位置、产权情况、实物现状、出租理由、招租方式、出租面积、出租期限、月租金评估价或底价、是否以物业为主体对外委托运营等。

  2.行政事业单位政府物业出租申报审批表。

  3.公开招租的,提供出租物业底价依据;非公开招租的,提供出租物业租金价格依据。

  4.房屋所有权证、土地使用权证(复印件)或其他权属证明材料;无任何权属证明材料的,可提供单位承诺函。

  5.其他需要提供的材料,包括共有产权人同意出租的证明、采取非公开方式招租的意向承租方的法人证明或企业营业执照、个人身份证复印件及意向协议等。

  6.属事业单位(不含参公管理事业单位)办公用房对外出租的,应附机关事务管理部门意见。

  7.政府物业对外出租原则上不得针对承租方设置资格条件,若确需设置的,不得有明确指向性或违反公平竞争原则,所设资格条件内容应附本单位负责法制工作的机构意见。

  (三)系统申报。单位通过财政资产管理信息系统提交物业对外出租申请,在系统内报主管部门、财政部门审批或备案。相关附件材料通过扫描形成电子材料上传到财政资产管理信息系统,涉及保密的材料,应按保密的相关要求处理。

  (四)纸质申报。申报单位向主管部门上报纸质文件。

  第十六条 主管部门审批。属公开招租的,由主管部门根据本办法规定,进行审批并完成财政资产管理信息系统同步审批;属非公开招租的,由主管部门审批后通过系统报财政部门备案,并完成财政资产管理信息系统同步审批。

  第十七条 财政部门备案。

  (一)评估备案。若单位出租物业底价或出租价格是通过评估方式确定的,其资产评估报告应报财政部门备案。

  (二)出租方案备案。属非公开招租的,出租方案经主管部门审批后报财政部门备案,财政部门同意备案的,出具意见并在财政资产管理信息系统完成同步备案;不同意备案的,出具整改意见并退回主管部门。

  (三)备案时限。财政部门应在接到单位备案文件起10个工作日内出具是否同意备案的正式意见,超过10个工作日未出具不同意见的,视为同意单位备案。

  第十八条 招租及合同签订。单位应在取得同意物业出租批复或同意备案批复10个工作日内,按照批复意见实施招租。成功招租后,单位应当按照相关法律、法规与承租人签订租赁合同。

  第十九条 跟踪管理。单位与承租人签订租赁合同后,应当对出租物业进行跟踪管理,及时收缴租金、及时制止承租人违反合同约定的行为,对因承租人违反合同约定导致租赁合同不能正常履行或合同被终止的,出租单位应按照合同约定,及时采取应对措施,保护国有权益不受侵害,并将相关情况及时报主管部门、财政部门备案,收取的违约金视同租金收入管理。

  第六章 合同管理

  第二十条 单位签订租赁合同后,10个工作日内应将租赁合同扫描上传至财政资产管理信息系统,并在系统中更新相关物业状态。

  第二十一条 物业租赁合同的内容应包括但不限于下列条款:

  (一)租赁当事人姓名或者名称及住所;

  (二)物业坐落、面积、结构、装修、附属设施和设备状况;

  (三)租赁用途、期限;

  (四)租金标准和租金调整的时间、幅度以及租金的支付时间和方式;

  (五)物业交付日期;

  (六)物业使用要求和修缮责任;

  (七)物业安全管理工作内容及责任;

  (八)物业转租的约定;

  (九)物业返还时状态和增添物的处置;

  (十)变更、解除合同的条件;

  (十一)违约责任;

  (十三)合同的法律适用(特别是承租人为外国自然人或机构时);

  (十四)当事人约定的其他条款。

  第二十二条 租赁合同一旦签订生效,原则上不允许变更。确因重大情况需要变更租赁合同的,由单位主管部门审批。变更内容涉及租赁面积、租赁价格、租赁期限等核心条款的,单位应按新的出租事项,履行本办法规定的审批、备案程序。

  在合同履行过程中,承租人需要增加租赁面积或延长租赁期限,单位应按新的出租事项,履行本办法规定的审批、备案程序。

  在物业出租期间,出租单位因发生分立、合并、解散、被撤销的,由物业接收单位承接原租赁合同,接收单位应当做好工作衔接,及时变更租赁合同,并将合同变更情况报主管部门备案。

  第二十三条 承租人有下列行为的,单位可以依法解除合同,收回出租的物业:

  (一)承租人未按照约定的方法或者租赁物业的性质使用租赁物业,致使租赁物业受到损失的;

  (二)承租人未经出租人同意转租的;

  (三)经催收承租人仍逾期不支付租金的;

  (四)法律、法规规定其他可以收回物业的情形。

  由此造成的损失,单位应积极向承租人追索。

  第二十四条 有下列情形之一的,单位应及时提出变更或解除租赁合同,以维护国有资产合法权益:

  (一)因法律、法规调整或不可抗力致使租赁合同不能继续履行的;

  (二)因城市建设规划或城市更新改造需要拆迁的;

  (三)相关事项已经合同约定或当事人协商一致但未能履行的。

  第二十五条 单位物业租赁合同中应当特别载明合同终止情形及免责条款,如市政建设需要搬迁、土地被收储、城市更新、棚户区改造或单位改制等情形,单位有权终止合同且不承担违约责任。

  第二十六条 物业租赁期限一般不得超过5年,特殊情况不超过10年,经市政府批准的重大事项可适当延长租期,但不得违反《中华人民共和国合同法》的规定。租期超过2年的,单位应在租赁合同中约定每年根据市场实际情况按一定比例调整租金。

  第二十七条 租赁合同到期后,出租物业由出租单位依照合同约定收回。如物业仍需对外出租的,单位应当提前3个月按照新的出租事项报批。

  在原出租期限已到,但新的招租工作尚未完成期间内,原租赁合同可继续执行,执行期限最长不得超过3个月,租金按原合同支付。

  第七章 租金收入管理

  第二十八条 出租政府物业的租金收入属国有资源(资产)有偿使用收入,应当按照政府非税收入管理的有关规定,统一上缴国库,实行“收支两条线”管理。

  其中,财政核拨补助、经费自理、企业化管理和其他组织利用国有资产举办的事业单位等单位的物业租金收入可不实行“收支两条线”,按单位财务和会计制度有关规定纳入单位预算,统一核算,统一管理。国家另有规定的除外。

  第二十九条 单位应按时向承租人收取物业租金收入,缴纳相关税费后及时上缴国库。押金退付及违约赔偿按非税退付相关规定执行。

  第三十条 单位应对出租物业建立专门台账,办理账务处理,逐一记录出租收入的收缴情况,按规定及时办理缴款手续,确保物业出租收入应收尽收、应缴尽缴。

  第八章 监督检查和法律责任

  第三十一条 单位应当健全内控制度,加强政府物业日常管理,盘活闲置物业,提高国有资产使用效益,防止该租不租的情况发生。

  对闲置超过一年的政府物业,财政和机关事务管理部门可根据各单位需求和使用情况进行跨部门调配。

  第三十二条 各主管部门应加强对本部门下属单位政府物业出租情况的监督,对单位物业出租合同的履行情况进行定期检查和随机抽查,及时纠正存在的问题,确保单位政府物业出租管理工作规范有序进行。

  第三十三条 财政部门应加强对单位政府物业出租管理工作的指导,每年不定期组织对单位物业出租管理工作进行监督检查,评估相关政策制度的执行情况。

  第三十四条 单位在政府物业出租过程中,其工作人员存在下列行为之一的,按照《中华人民共和国预算法》、《财政违法行为处罚处分条例》、《设立“小金库”和使用“小金库”款项违法违纪行为政纪处分暂行规定》及《深圳市人民政府部门行政首长财经问责暂行办法》等相关法律法规的规定处理,涉嫌犯罪的,依法移送司法机关处理:

  (一)未经审批或备案,擅自对外出租物业;

  (二)未经审批,擅自降低或减免合同约定的租金;

  (三)未签订租赁合同;

  (四)故意拆分租期规避公开招租;

  (五)违反规定,以应收的租金抵顶本单位应承担的费用或者以应收的租金换取单位的奖金福利;

  (六)收取的租金收入不及时上缴国库,坐支、截留、挪用或私分租金收入;

  (七)违反规定,干预公共资源交易平台和社会中介机构独立执业;

  (八)其他违法违纪行为。

  第九章 附则

  第三十五条 与行政机关尚未脱钩的经营实体、其他组织利用国有资产举办的事业单位及事业单位出资举办的具有法人资格的企业,涉及政府物业出租的,按照企业内部管理制度履行相应决策程序后,原则上应在第三方公共资源交易平台公开进行。符合本办法第十二条规定情形,确需采取非公开方式出租的,应报出资单位或出资单位指定的管理人审批。

  第三十六条 已脱钩的社会团体、法定机构及民办非企业单位占有使用的政府物业对外出租的,参照本办法执行。

  第三十七条 各区财政部门可结合本区实际,制定相应的政府物业出租办法。

  第三十八条 本办法自2019年1月1日起施行,有效期为5年。此前有关政府物业出租管理规定与本办法不一致的,按本办法执行。

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